Ипотека права аренды земельного участка

Ипотека права аренды земельного участка

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Приложение № 10 к Положению от ___ _____________ 2008 года № ___

«О порядке организации залоговой работы при осуществлении кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК»

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА УВЕДОМЛЕНИЯ,

НАПРАВЛЯЕМОГО ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ (АРЕНДАТОРОМ)

В АДРЕС АРЕНДОДАТЕЛЯ – СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

О СОСТОЯВШЕМСЯ ЗАЛОГЕ АРЕНДНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ПОЛЬЗУ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ – ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК»

______________________________________________________________________

Наименование Арендодателя и его адрес указываются в соответствии со сведениями, содержащимися в договоре аренды земельного участка.

____________________________________

(указывается адрес Арендодателя)

_________________________________

(указывается наименование Арендодателя)

«___» _________ 20___г.

УВЕДОМЛЕНИЕ о

залоге права аренды земельного участка

_________________ (указывается полное наименование юридического лица), являясь Залогодателем по договору залога недвижимого имущества, заключенному с ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК» (соответствующий филиал), в силу части 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» № 102-ФЗ, уведомляет, что

арендные права на земельный участок, принадлежащие ______(указывается наименование юридического лица), вытекающие из заключенного «___» _________ 20___ года договора №_____ аренды земельного участка, находящегося по адресу___________,площадью______кв.м.,имеющего кадастровый номер___________, предоставленный для______________________________,

предоставлены в залог в пользу в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК» (соответствующий филиал) согласно договору залога недвижимого имущества от «___» _____ 20____ года на срок до «___»_______200___ г. (указывается срок гашения (возврата) кредита, установленный в кредитном договоре, плюс 3 месяца)

Договор аренды земельного участка заключен сроком___________________.

Арендные права земельного участка переданы в залог в пределах срока договора аренды.

Указывается

наименование должности

единоличного исполнительного органа

юридического лица,

наименование юридического лица подпись расшифровка подписи

руководителя

МП

Настоящее уведомление получил Арендодатель:

(должность, подпись, расшифровка подписи уполномоченного представителя Арендодателя)

«___» ____________

(Пояснение:

Данное уведомление направляется Залогодателем до проведения государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества.

Данное уведомление, направляемое Залогодателем, передается под роспись уполномоченному представителю Арендодателя.

На Уведомлении (экземпляре Залогодателя) должна быть проставлена дата и подпись в получении уполномоченного представителя Арендодателя.

Копия уведомления хранится в кредитном досье, содержащем пакет

документов по сделке, в обеспечение исполнения обязательств по которой передаются указанные в уведомлении арендные права.)

Залог права аренды недвижимого имущества: подводные камни правоприменения

В течение последнего десятилетия резко увеличилось количество кредитов, выданных под залог недвижимого имущества. В связи с чем юристы банков, сопровождающие кредитные сделки, столкнулись с проблемой, связанной с гражданским оборотом недвижимости. Основная из них — незавершенность процесса приватизации земель собственниками зданий.

До сих пор достаточно большая часть земель Российской Федерации находится в бессрочном (постоянном) пользовании, несмотря на истечение сроков, которые были предоставлены государством собственникам для принятия решения о выкупе земель в собственность или заключения договоров аренды. Помимо этого сохраняется достаточно большое количество земель, находящихся в нераспределенной государственной собственности и арендуемых собственниками зданий по тем или иным причинам, а также земель, предоставленных в аренду публичными собственниками юридическим лицам для их освоения. Поэтому банкам зачастую приходится рассматривать вопрос о получении в залог права аренды на недвижимость.

Юридические риски банка-залогодержателя: ипотека права аренды

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику <1>, по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 N 16513/11 по делу N А37-2221/2010.

Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество. В указанном случае аренда прекратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона прекратится и ипотека права аренды.

В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 <2> отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6 по делу N А07-3855/2010.

В то же время указанная ситуация на практике встречается гораздо реже расторжения договора, поэтому основное внимание предлагаем уделить вопросам, возникающим при расторжении договора аренды, обремененного залогом права аренды.

Расторжение договора аренды, обремененного залогом права аренды

Относительно того, могут ли стороны договора аренды расторгнуть договор без учета согласия банка на расторжение договора аренды, практики арбитражных судов более чем достаточно.

  1. Согласия залогодержателя для расторжения договора ипотеки не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке.

В частности, ФАС Западно-Сибирского округа, рассматривая законность истребования управлением Росреестра согласия банка на расторжение договора аренды, право аренды которого было заложено, указал следующее <3>.

<3> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 по делу N А45-7738/2011.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "Трастинвест" требования, установив, что общество представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды; руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 16 — 18, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о госрегистрации прав), пришел к выводу, что при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды, также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

Исходя из вышеизложенной позиции об автоматическом прекращении залога права аренды при расторжении договора аренды, арбитражные суды на основании ст. 352 ГК РФ отказывают в обращении взыскания на заложенное право аренды <1>.

<1> Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2012 по делу N А35-9014/08-С23.

Несмотря на вышеприведенные примеры из существующей арбитражной практики, имеется и противоположный подход судов к указанной проблеме.

Получение согласия залогодержателя на расторжение договора аренды при наличии залога права аренды

Так, суд, обосновывая законность требования регистрирующего органа о необходимости прекращения залога права аренды для расторжения договора аренды, обремененного залогом, мотивировал свое решение следующим образом <2>.

<2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2011 по делу N А29-8670/2010.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке)).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (п.

4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Расторжение сторонами договора аренды не влечет прекращения залога права аренды

Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения по делу N А41-44798/09 <1>. Согласно Постановлению суда при предъявлении иска о признании незаконным отказа в прекращении записи о договоре аренды и ипотеке права аренды, где в качестве основания отказа в регистрации указано на наличие в ЕГРП записи об ипотеке права аренды и невозможности регистрации прекращения договора аренды без представления заявления законного владельца закладной или совместного заявления залогодателя и залогодержателя о расторжении договора залога, требование о прекращении записи об аренде удовлетворяется. В то же время запись о залоге права аренды сохраняется ввиду несоблюдения порядка его прекращения (в рассматриваемом деле отсутствовали совместное заявление сторон ипотеки или судебный акт о прекращении ипотеки).

<1> Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2010 N КГ-А41/16206-10 по делу N А41-44798/09.

Полагаем, что позиция судов, считающих, что стороны договора аренды вправе самостоятельно определять правовую судьбу договора аренды вне зависимости от согласия залогодержателя права аренды, а также что залог права аренды прекращается с прекращением самой аренды, будет поддержана ВАС РФ. Поскольку в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" относительно собственности была изложена позиция о невозможности оспаривания залогодержателем сделок с заложенным имущества, кроме тех, право оспаривания которых прямо предусмотрено законом.

Указанный ограничительный подход относительно права залогодержателей заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя, несомненно, будет перенесен на возможности оспаривания залогодержателем права аренды.

Несмотря на то что суды полагают необходимым обязательное привлечение залогодержателей при расторжении договоров аренды, обремененных ипотекой, в соответствии с п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке <1> возражения банков о невозможности расторжения договоров аренды при наличии залога права аренды обычно судами не принимаются во внимание, и при наличии законных или договорных оснований для расторжения договоры аренды расторгаются.

<1> См.: Постановления ФАС Центрального округа от 16.04.2012 по делу N А35-5395/2010, ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-2011/12 по делу N А76-8020/2009.

Как видно из рассмотренных нами примеров, при залоге только права аренды залог не сохраняется при расторжении договора аренды, соответственно, права залогодержателя не защищены от возможного прекращения ипотеки на основании отказа от договора (если договором аренды допускается односторонний порядок его расторжения), дополнительного соглашения или судебного акта о расторжении договора аренды.

Включение в договор аренды условия о невозможности его расторжения без согласия залогодержателя достаточно проблематично с практической точки зрения. Как правило, предлагается в залог право аренды муниципальных или государственных земель, а публичные собственники крайне неохотно идут на подобные ограничения своих прав. Кроме того, появляется риск того, что суды, рассматривая споры о применении подобного условия, ссылаясь на нормы ст. 209 ГК РФ, укажут, что подобные ограничения права собственности являются ничтожными.

Мнение. Т.А. Касьянова, "2К Аудит — Деловые Консультации/Морисон Интернешнл", генеральный директор

Несмотря на имеющиеся юридические тонкости, практика кредитования под залог недвижимого имущества не обнаруживает значительной корреляции рисков в зависимости от того, построен ли объект на арендуемой земле или на земле, находящейся в частной собственности. Закон надежно защищает залогодержателя, правоприменительная практика в этой сфере является тому подтверждением.

При принятии в качества залога объекта недвижимости необходимо осуществлять выезд и осмотр строений. Экспертной оценке должна подлежать не только реальная стоимость объекта. Требуется квалифицированная оценка износа здания, технического состояния проведенных в нем коммунальных и инженерных коммуникаций, также необходимо проверять наличие систем пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения, установку оконных решеток и систем предотвращения несанкционированного проникновения. Если коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, установлен факт значительного износа строения, а также при отсутствии систем безопасности — данный объект следует страховать в обязательном порядке.

Случаи умышленного поджога строений на арендованной земле не такая уж и редкость. Клиент получает требуемые ему кредитные средства, после пожара земля переходит к собственнику, а риски банка остаются без материального обеспечения. Это является причиной того, что банкам не стоит пренебрегать страховыми инструментами защиты собственных финансовых интересов даже в ситуациях, когда объект залога не вызывает опасения уровнем своего технического оснащения. Если в кредитном и страховом договорах оговорено, что получателем страхового возмещения является банк, его риски надежно защищены.

Возможное решение проблемы

Единственным возможным выходом в указанной ситуации является принятие в залог права аренды земельного участка только совместно с залогом зданий, строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

Исходя из единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст. 35 Земельного кодекса РФ) действующее законодательство предусматривает, что при залоге земельного участка залог распространяется на находящиеся на нем объекты недвижимости.

В частности, ст. 64 Закона об ипотеке устанавливает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание либо сооружение залогодателя.

Часть 3 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливает следующее: если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Отметим, что нужно учитывать следующую особенность. Необходимо брать в залог в первую очередь объекты недвижимости на арендуемом земельном участке, а право аренды земельного участка — как сопутствующий залог. Даже в случае прекращения аренды земельного участка собственник здания будет обладать правом на заключение договора аренды указанного земельного участка, которое перейдет к приобретателю указанного имущества в случае его продажи с торгов.

В частности, к такому выводу пришел суд при вынесении решения по делу N А66-594/2011 <1>. В указанном судебном акте он сослался на следующее.

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу N А66-594/2011.

Строительство объекта на спорном земельном участке ведется с согласия собственника земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо с принадлежащим залогодателю правом аренды этого участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 6 и ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правило п. 3 ст. 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Договор залога прав аренды на земельный участок

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником либо арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам либо гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Выводы

Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже в случае расторжения договора аренды собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.

В то же время, если будет заложено право аренды, в силу вышеизложенных норм залог будет распространен на находящееся на нем недвижимое имущество, при расторжении договора аренды вместе с прекращением залога права аренды земельного участка прекратится и залог расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости <1>.

<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2012 по делу N А46-13779/2009.

В тех случаях, когда будет продан объект недвижимости, расположенный на арендованном участке, к новому собственнику перейдет право аренды земельного участка. При этом не имеет правового значения, был ли заключен договор перенайма между предыдущим собственником здания и нынешним <2>.

<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N А41-10798/09.

Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный договор залога на вновь возведенный объект недвижимости. В том случае, если находящееся на арендованном земельном участке недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный срок строительства, необходимо регистрировать право на объект незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения договора аренды <3>.

<3> См. ранее упоминавшееся в статье Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу N А66-594/2011.

М.А.Козлов

Заместитель начальника

юридического отдела

ЗАО УКБ "Белгородсоцбанк"

Т.В.Жукова

Помощник судьи

Арбитражный суд

Белгородской области

Договор залога права аренды земельного участка

admin