Долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками.

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

  • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
  • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
  • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

Выгодно и недорого приобрести необходимое жилое помещение позволяют программы долевого строительства.

Долевое участие в строительстве

Их суть заключается в следующем: инвесторы, в качестве которых выступают граждане РФ, желающие приобрести квартиру в жилом доме, вкладывают в его строительство средства, после сдачи новостройки они становятся полноправными владельцами собственного жилья. Участвуя в долевом строительстве, покупатель квартиры не только значительно экономит финансовые средства за счет отсутствия каких-либо дополнительных процентов, предусмотренных в ипотечных кредитных программах, но и получает возможность выплачивать основную стоимость по частям.

Понятие «долевое строительство»

Под долевым строительством предполагают форму инвестиционной деятельности, при которой компетентная организация – застройщик – привлекает денежные средства как юридических, так и физических лиц для строительства новых жилых домов, комплексов и других объектов недвижимости. Другими словами, при долевом строительстве жильцы покупают не готовую квартиру, а долю в жилом объекте, который строится. После того как объект введен в эксплуатацию, застройщик передает его участникам долевого строительства.

Согласно договору, застройщик обязуется в предварительно оговоренные сроки простроить многоэтажный жилой комплекс и сдать его в эксплуатацию, а участники долевого строительства –заплатить указанную в договоре сумму и принять объект с наличием всех необходимой документации, удостоверяющей тот факт, что дом сдан в эксплуатацию.

К привлечению денежных средств застройщик имеет право приступить только после опубликования проектной декларации, получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Договор долевого строительства заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Основные условия договора участия в долевом строительстве:

  • Обязательное определение объекта ДС;

  • Сроки, цена договора и сроки ее оплаты;

  • Гарантия на объект ДС (должен быть не менее 5 лет).

Процесс вступления в долевое строительство

Участником программы долевого строительства может стать как юридическое, так и физическое лицо, подписавшее предварительно специально подготовленный договор, в котором указаны объект, который в последствие будет передан участникам долевого строительства, срок передачи, цена и порядок ее уплаты.

Примерная схема участия в долевом строительстве

  • Первый шаг: застройщик берет в аренду или покупает земельный участок под строительство.

  • Второй шаг: участники долевого строительства подписывают с застройщиком договор.

  • Третий шаг: Производится полная оплата указанной в договоре суммы или ее оплата в рассрочку.

  • Четвертый шаг: застройщик после введения объекта в эксплуатацию передает его дольщикам.

Как защищает государство участников долевого строительства?

Чтобы защитить дольщиков от всевозможных рисков, непосредственно минимизировать их, государство приняло ряд законов, которые:

  • во-первых, обязывают застройщика и участников долевого строительства регистрировать договоры в государственных органах;

  • во-вторых, предусматривают в случае несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию оплату неустойки, размер которой определяется в зависимости от сроков задержки строительства;

  • в-третьих, запрещают застройщикам переуступать гражданам права на квартиры.

Кроме вышеперечисленных мер, существует и ряд других, которые позволяют минимизировать риски, но принимать их или нет – решает непосредственно участник долевого строительства.

Риски для участников долевого строительства

  • Двойная продажа одного и того же жилого помещения. В этом случае квартира может быть реализована повторно после заключения договора долевого строительства;

  • Заключение договора купли-продажи на квартиру вместо договора долевого строительства. В таком случает все права на жилое помещение остаются у застройщика и тот может попросить повторно внести денежные средства за него;

  • Заем денежных средств под вексель;

  • Не сдача объекта строительства в срок;

  • Приостановка строительных работ на неопределенный период времени;

  • Несоответствие возведенного объекта по качеству выполненных работ стандартам и установленным нормативам.

Чтобы устранить и минимизировать данные риски, необходимо серьезно подходить к составлению и заключению договора участия в долевом строительстве, в нем должно быть указано, что в случае несоблюдения каких-либо условий застройщик обязуется погасить дольщику убытки в определенном размере.

29 января 2015 г.

comments powered by HyperComments

admin